De levering van een nieuwe onroerende zaak door een ondernemer is belast met omzetbelasting en vrijgesteld van overdrachtsbelasting. De levering van een bestaande onroerende zaak is vrijgesteld van omzetbelasting en belast met overdrachtsbelasting. De vraag is wanneer sprake is van een nieuwe onroerende zaak en wanneer van een bestaande zaak.
Deze vraag speelde bij een levering van een oud pand waarvoor de verkoper op verzoek van de koper een sloopvergunning had aangevraagd. Volgens de gemaakte afspraken zou de verkoper voor de sloop zorgen. De kosten daarvan werden doorberekend in de koopprijs. Op de dag van levering waren de sloopwerkzaamheden ‘s morgens begonnen. De belastingdienst legde een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op, omdat het ging om de levering van een “oude onroerende zaak” en niet van een nieuw vervaardigde onroerende zaak. Volgens Hof Amsterdam was door de aanvang van de sloopwerkzaamheden geen nieuw goed ontstaan. De werkzaamheden hadden geleid tot niet meer dan een ondergeschikte verandering van het gebouw. Er was ook geen sprake van de levering van een bouwterrein. Dat betekende in de visie van het hof, dat de levering was vrijgesteld van omzetbelasting en er dus terecht overdrachtsbelasting is nageheven. De Hoge Raad zag in cassatie echter aanleiding om prejudiciële vragen te stellen aan het Hof van Justitie EG.
Gaat het bij de levering van een - met het oog op nieuwbouw - gedeeltelijk gesloopt gebouw om de levering van het nieuwe gebouw vóór de eerste ingebruikneming of (nog) om de levering van het oude gebouw? Is daarbij van belang hoe ver de sloop op het tijdstip van de levering is gevorderd? Maakt het verschil of de verkoper dan wel de koper de sloop en nieuwbouw wenst te realiseren en of de sloop wordt verricht in opdracht en voor rekening van de verkoper dan wel van de koper, die de nieuwbouw voor zijn rekening realiseert?
Het Hof van Justitie EG is van oordeel dat de levering van een terrein waarop een oud gebouw staat en waarvan de sloop om nieuwbouw mogelijk te maken is begonnen voor de levering niet valt onder de vrijstelling voor de levering van bestaande gebouwen. De levering en sloop vormen vanuit het oogpunt van de btw gezamenlijk de levering van een onbebouwd terrein, ongeacht hoever de sloop van het oude gebouw op het moment van de feitelijke levering is gevorderd. Of sprake is van een bouwterrein moet de nationale rechter onderzoeken.
