De WOZ-waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op basis van twee ficties. De eerste is een overdrachtsfictie. De wet gaat uit van de overdracht van de volle en onbezwaarde eigendom van de zaak in de huidige staat. De tweede fictie is de verkrijgingsfictie. De wet gaat ervan uit dat de koper de zaak onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan nemen. Met omstandigheden die inbreuk maken op deze ficties wordt geen rekening gehouden. Een op de onroerende zaak rustend recht van erfpacht of van vruchtgebruik, of het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak heeft dus geen invloed op de WOZ-waarde. Dat geldt ook als een deel van een onroerende zaak is verhuurd en de huurprijs van dat deel door de huurcommissie is vastgesteld met toepassing van het woningwaarderingsstelsel. Zou daarmee wel rekening worden gehouden, dan zou bij de waardering betekenis worden toegekend aan het bestaan van de huurverhouding. Dat is in strijd met het door wetgever nagestreefde objectieve stelsel.